No varejo físico, o ponto é metade do negócio. Uma loja mediana num ponto excelente vende mais do que uma loja excelente num ponto ruim. Veja como avaliar fluxo, vitrine, concorrência e custos antes de assinar o contrato.
Escolher ponto comercial não é questão de sorte, é método. Os grandes varejistas estudam cada esquina antes de abrir uma unidade, e você pode aplicar a mesma lógica, mesmo sendo uma operação de uma loja só.
1. Fluxo de pessoas: conte, não estime
O item número um é o volume de pessoas do seu perfil passando na porta:
- Visite o ponto em dias e horários diferentes: manhã, almoço, fim de tarde, sábado;
- Conte quantas pessoas passam em 15 minutos e compare com outros pontos candidatos;
- Observe se o fluxo é de passagem (gente indo ao trabalho, ao metrô) ou de destino (gente que veio à região para comprar), cada tipo favorece um varejo diferente;
- Repare no lado da rua: em muitas vias, um lado concentra o movimento e o outro fica esquecido.
2. Vitrine, fachada e esquina
Sua fachada é mídia gratuita funcionando 24 horas:
- Testada larga (frente do imóvel) vale ouro: mais vitrine, mais visibilidade;
- Esquinas são vistas por dois fluxos ao mesmo tempo, por isso custam mais, e costumam valer;
- Verifique obstáculos visuais: árvores, bancas, pontos de ônibus e postes na frente da vitrine;
- Cheque as regras locais para letreiros e anúncios (na capital, a Lei Cidade Limpa limita tamanho e formato).
3. Concorrência: perto ou longe?
Depende do seu segmento. Para moda, móveis e eletrônicos, estar perto dos concorrentes ajuda, o cliente vai à região para comparar (é o efeito dos polos especializados, como as ruas de comércio temático de São Paulo). Já para farmácias, padarias e conveniência, o ideal é distância dos iguais e proximidade do público. Mapeie quem já está na região e decida com estratégia, não com medo.
4. Estacionamento e acesso
- Ticket médio alto costuma exigir estacionamento próprio ou convênio por perto;
- Zona azul e faixas de carga/descarga afetam clientes e fornecedores;
- Proximidade de metrô, trem e corredores de ônibus multiplica o fluxo de pedestres;
- Teste o acesso de carro nos horários de pico, cliente que não consegue parar não entra.
Converse com os comerciantes vizinhos antes de fechar. Pergunte como é o movimento, a segurança, se já houve alagamento na rua e por que o último inquilino do ponto saiu. Dez minutos de conversa revelam o que nenhum anúncio mostra.
5. O público da região combina com o seu?
Fluxo alto do público errado não vira venda. Analise:
- Perfil socioeconômico do entorno e compatibilidade com seu ticket médio;
- Âncoras de fluxo: supermercados, bancos, escolas, hospitais e estações puxam gente todos os dias;
- Vocação da região: corporativa (movimento de semana), residencial (noites e fins de semana) ou mista;
- Planos para o entorno: novas estações, empreendimentos e obras podem valorizar (ou atrapalhar) o ponto nos próximos anos.
6. Luvas, IPTU e os custos do ponto
Além do aluguel, o varejo tem custos próprios:
Luvas
Valor pago pela cessão do ponto em locais muito disputados ou pela compra de um ponto já em operação. Negocie e coloque tudo em contrato.
IPTU comercial
Em imóveis comerciais, o IPTU costuma ser bem mais alto que no residencial, e em geral é repassado ao locatário. Pergunte o valor anual antes de propor.
Some ainda condomínio (em galerias e centros comerciais), adequação da loja, licenças e seguro. Fizemos essa conta completa no artigo custos de um imóvel comercial: muito além do aluguel.
Checklist rápido antes de assinar
- Fluxo contado em diferentes dias e horários, no lado certo da rua;
- Vitrine visível, sem obstáculos, com regras de letreiro verificadas;
- Concorrência mapeada e estratégia definida (polo ou exclusividade);
- Estacionamento e acesso testados na prática;
- Público da região compatível com o posicionamento da loja;
- Luvas, IPTU, condomínio e reforma somados no custo total;
- Documentação da empresa pronta, veja o guia de documentos para locação comercial.
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